Como Contestar o Valor Venal de ITBI e IPTU em Camboriú e Balneário Camboriú

Ao adquirir um imóvel ou receber o carnê do IPTU, muitos proprietários no Vale do Itajaí são surpreendidos por valores cobrados pela prefeitura muito acima da realidade do mercado. Essa divergência ocorre porque os municípios frequentemente utilizam tabelas genéricas de Valor Venal de Referência para fins de tributação do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e do IPTU.

A boa notícia é que você não é obrigado a aceitar uma cobrança abusiva. É plenamente possível contestar o valor arbitrado pelo Fisco Municipal, desde que você apresente uma prova técnica idônea: o Laudo Técnico de Avaliação.

O STJ e a Ilegalidade do Arbitramento Automático do ITBI

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema Repetitivo 1113, fixou entendimentos cruciais que protegem o contribuinte:

• O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de boa-fé.
• A prefeitura não pode arbitrar previamente uma base de cálculo sumária com base em plantas de valores genéricas sem instaurar processo administrativo próprio.
• Havendo discordância da prefeitura quanto ao valor declarado, cabe ao Fisco instaurar procedimento com o devido contraditório.

Como Funciona o Processo de Contestação Administrativa?

Se a prefeitura de Camboriú, Balneário Camboriú ou qualquer outro município da região arbitrou um ITBI ou IPTU desproporcional ao seu imóvel, o procedimento para revisão segue os seguintes passos:

• Contratação do Laudo de Avaliação: o Arquiteto Luciano Oliveira realiza a vistoria no imóvel e elabora um laudo pericial completo fundamentado na NBR 14653, comprovando tecnicamente o real valor de mercado do bem.
• Ajuizamento do Requerimento Administrativo: seu advogado ou você mesmo protocolam o pedido de revisão de lançamento no setor de tributos da prefeitura, anexando o laudo técnico como prova documental irrefutável.
• Via Judicial (Ação Anulatória / Repetição de Indébito): caso a prefeitura recuse o pedido administrativo, o laudo servirá como pilar técnico para uma ação judicial visando o reembolso dos valores pagos a maior ou a correção do valor da guia antes do pagamento.

Motivos Frequentes de Superavaliação do Fisco

A prefeitura geralmente ignora peculiaridades que desvalorizam o imóvel, tais como:

• Padrão de acabamento inferior ou estado de conservação ruim;
• Problemas estruturais ou de umidade (patologias construtivas);
• Posição solar desfavorável ou depreciação por idade do prédio;
• Restrições ambientais ou de gabarito no terreno.

Esses detalhes somente são capturados por um laudo arquitetônico individualizado.

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