IPTU cobrando área maior sem Habite-se em Camboriú e Itajaí? Como regularizar o projeto na Prefeitura

Quem abre o carnê do IPTU e encontra uma metragem maior do que a da escritura costuma levar um susto. Em Camboriú e Itajaí, a Prefeitura tem usado levantamentos aéreos e imagens de satélite para atualizar o cadastro imobiliário. Quando aparece uma ampliação, uma garagem, uma edícula ou um puxadinho que nunca foi aprovado, essa área entra no cálculo do imposto, às vezes com cobrança retroativa.

Por que o IPTU cobra uma área que não está no papel?

Para o cadastro municipal, vale o que está construído no terreno, independentemente de a obra ter sido aprovada. O IPTU é um tributo sobre a propriedade, e a planta cadastral é atualizada periodicamente. Pagar o imposto com a área nova, porém, não regulariza a construção. São coisas diferentes: o imposto reflete o que existe; a aprovação e o Habite-se comprovam que a obra segue a legislação urbanística e as normas técnicas.

Quais riscos existem em manter a área sem Habite-se

• Multa e auto de infração emitido pela fiscalização de obras, além do IPTU corrigido.
• Dificuldade para vender ou financiar. O banco confere a área da matrícula no Cartório com a área real do imóvel, e a divergência trava o processo.
• Alvarás e licenças de funcionamento bloqueados, principalmente em imóveis comerciais.
• Problemas em inventário e partilha, porque o valor do bem fica contestado.

Passo a passo para regularizar a área

1. Reúna os documentos: matrícula atualizada, escritura, último carnê do IPTU e a notificação de alteração da metragem.
2. Faça o levantamento no local. A medição do que foi construído é a base de todo o processo. Quando dá errado, geralmente é porque a área levantada não bate com o cadastro.
3. Elabore o projeto as-built, o desenho fiel do que existe, com a área de cada ambiente e a data estimada da obra.
4. Confira a legislação do zoneamento. Taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, recuos e afastamentos definem se a ampliação pode ser aprovada como está ou se precisa de ajuste.
5. Protocole o processo na Prefeitura com o responsável técnico e a RRT ou ART correspondente.
6. Responda às exigências. É comum o órgão pedir complementos ou correções. Esse é o ponto em que o processo mais demora.
7. Obtenha o Habite-se da área regularizada e atualize a averbação no Cartório, para a metragem da matrícula bater com a realidade.

E se a cobrança estiver errada?

Se a área lançada não corresponde ao que existe, ou se a construção é anterior ao período cobrado, cabe contestação administrativa. O caminho é um levantamento técnico com fotos datadas e a comprovação da época da obra, como notas de material, contratos e projetos antigos. Sem esses elementos, a contestação costuma ser difícil de sustentar.

Erros que atrasam a regularização

• Pagar o IPTU novo e considerar o assunto encerrado.
• Iniciar obras de regularização sem projeto aprovado.
• Medir por conta própria e chegar à Prefeitura com uma área diferente da que consta no cadastro.
• Esperar a fiscalização bater à porta para só então começar.

Quando procurar um arquiteto ou engenheiro

O melhor momento é assim que a notificação chega, antes do prazo de resposta. Na nossa rotina, fazemos o levantamento, elaboramos o projeto as-built e acompanhamos o processo na Prefeitura e no Cartório, para a sua área ficar regular e a cobrança fazer sentido.

Perguntas frequentes

Pagar o IPTU com a área nova significa que a construção está regular?

Não. O imposto é um tributo sobre a propriedade. A regularidade depende de aprovação e Habite-se.

Posso contestar o IPTU?

Sim, quando a metragem estiver errada ou quando a construção for anterior à data cobrada. Em geral, é preciso um levantamento técnico para embasar o pedido.

A regularização é obrigatória?

Para vender, financiar ou obter alvará comercial, normalmente sim. Além disso, a área sem aprovação continua exposta à fiscalização.

Quanto tempo leva?

Depende da complexidade da obra e do andamento na Prefeitura. Um levantamento bem feito e um projeto completo evitam a maior parte das idas e vindas.

Fale com a gente

Recebeu uma notificação de alteração de área ou uma cobrança de IPTU que não bate com o seu imóvel? Envie a notificação e a matrícula pelo WhatsApp (47) 99951-4756. Analisamos o caso e explicamos, sem compromisso, o caminho mais rápido para regularizar.