Balneário Camboriú arrecadou R$ 135 milhões só em 2025 com a Outorga Onerosa do Direito de Construir — o instrumento urbanístico que permite a uma incorporadora construir acima do índice básico de aproveitamento mediante uma contrapartida financeira à Prefeitura. Esse número, sozinho, já mostra a escala do mecanismo: em uma cidade que concentra 24 dos 56 edifícios acima de 150 metros do Brasil, comprar potencial construtivo deixou de ser exceção e virou parte do modelo de negócio de praticamente toda incorporação de médio e grande porte.
Com a aprovação da nova Lei de Microzoneamento (Projeto de Lei Complementar 2/2026) — a primeira atualização da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo desde 2008 — as regras do jogo mudaram, especialmente para quem pensa em construir fora da orla e da região central. Este artigo explica o que muda, como funciona o cálculo e quando a outorga onerosa realmente compensa financeiramente.
O conceito legal: o que é o Direito de Construir acima do índice básico
O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001) criou o chamado “solo criado”: a ideia de que o direito de construir acima de um determinado coeficiente básico não é automático, mas pode ser adquirido junto ao poder público mediante contrapartida financeira, urbanística ou por meio de doação de área. O objetivo é duplo: financiar a infraestrutura que a própria verticalização demanda (mobilidade, saneamento, equipamentos públicos) e evitar que o adensamento aconteça de forma desordenada.
Em Balneário Camboriú, o índice básico de aproveitamento (CA) é 2. Ou seja: sem outorga, um terreno permite, em regra, o dobro de sua área em metros quadrados construídos computáveis. Todo o potencial adicional — que em determinados corredores pode alcançar 4 a 5 vezes o tamanho do terreno — depende da compra de outorga onerosa.
O que muda com a Lei do Microzoneamento (PLC 2/2026)
Até a aprovação da nova lei, os arranha-céus da cidade se concentravam quase exclusivamente na orla e na região central. O novo marco regulatório redistribui esse potencial construtivo, autorizando empreendimentos de até 120 a 150 metros de altura também em “corredores de desenvolvimento” nos bairros — eixos como a Avenida do Estado, a Terceira, Quarta e Quinta Avenidas, a Avenida Martin Luther, a Avenida das Flores e vias da região sul, como a Rua Hermógenes de Assis Feijó.
A contrapartida para essa liberação de gabarito é um recuo obrigatório de 10 metros entre o alinhamento do terreno e o início da construção nesses corredores — o que, em um lote de 3.500 m², já reduz consideravelmente a área efetivamente disponível para a implantação do edifício. Além disso, a nova legislação prioriza terrenos maiores, incentivando a formação de glebas por meio de remembramento, e passa a exigir que empreendimentos de grande porte incorporem espaços de uso público e comercial no embasamento — a chamada “fachada ativa”.
Na prática, a Prefeitura sinaliza que a expectativa é estimular a construção de unidades menores (cerca de 90 m², duas suítes) fora do eixo mais valorizado, atendendo público que hoje não consegue pagar os preços da orla — o que abre uma nova frente de oportunidade para investidores atentos a bairros ainda pouco explorados pela verticalização.
Fórmula e metodologia: como se calcula o valor da outorga
O cálculo da outorga onerosa segue, em linhas gerais, uma fórmula que relaciona:
- A área adicional de construção que se pretende adquirir (além do índice básico);
- Um fator de equivalência definido na legislação municipal;
- O valor de referência do metro quadrado de terreno na região (valor de pauta), atualizado periodicamente pela Prefeitura.
Na prática: quanto maior o valor de mercado da região onde está o terreno, maior tende a ser o custo por metro quadrado adicional de potencial construtivo. Por isso, comparar simplesmente “quanto custa a outorga” entre um terreno na orla e um terreno em um bairro mais afastado é um erro — os valores de referência são completamente distintos, e a equação de viabilidade financeira muda junto.
Viabilidade financeira: quando vale a pena comprar solo criado
A decisão de adquirir outorga onerosa deveria ser sempre tratada como uma decisão de investimento, não como um item burocrático do processo de aprovação. As perguntas certas para fazer antes de desembolsar esse valor são:
- O incremento de área construída obtido com a outorga gera um incremento de VGV (Valor Geral de Vendas) maior do que o custo da própria outorga somado ao custo de construção adicional?
- O gabarito adicional é compatível com a demanda de mercado daquela região específica, ou o produto ficará “alto demais” para o perfil de comprador local?
- Existem restrições de recuo, ventilação e insolação que reduzam, na prática, o aproveitamento do pavimento adicional conquistado?
- O cronograma de aprovação comporta o tempo adicional que a análise de outorga costuma demandar?
O diferencial de uma análise técnica antes da negociação do terreno
É comum incorporadoras precificarem terrenos considerando “o potencial máximo teórico” do lote — sem descontar o custo da outorga necessária para atingir esse potencial. Esse é um dos erros mais caros do mercado imobiliário do litoral catarinense: pagar um preço de terreno como se o gabarito máximo já estivesse embutido, sem contabilizar que boa parte desse potencial ainda precisa ser comprado da Prefeitura.
A metodologia aplicada pelo Arq. Luciano Oliveira equilibra exatamente essas duas pontas: de um lado, o custo de aquisição da outorga (calculado com base nos parâmetros vigentes e na expectativa de reajuste durante a revisão do Plano Diretor); de outro, o VGV final projetado da incorporação, considerando o mix de unidades viável para aquele gabarito e aquela localização. O resultado é um número que realmente importa: a margem líquida do empreendimento após o custo total do solo criado.
O recuo de 10 metros nos corredores: um custo escondido que poucos calculam
Um detalhe da nova Lei do Microzoneamento que costuma escapar de análises superficiais é a exigência de recuo de 10 metros entre o alinhamento do terreno e o início da construção nos principais corredores de desenvolvimento. Em um lote de 3.500 m², isso significa que 1.050 m² já saem automaticamente da equação de implantação — antes mesmo de aplicar a Taxa de Ocupação sobre a área remanescente. Esse recuo não aparece de forma óbvia quando alguém compara apenas o “gabarito liberado de até 150 metros” anunciado nas manchetes; ele reduz, na prática, a pegada disponível para a torre, o que pode obrigar a um redesenho da implantação — pavimentos mais compactos, núcleo de circulação reposicionado — para manter a eficiência de área privativa mesmo com menos área de base disponível. Ignorar esse recuo na precificação do terreno é um erro tão comum quanto ignorar o próprio custo da outorga onerosa.
Para quem a outorga onerosa faz mais sentido: perfil de empreendedor e de produto
Nem todo empreendimento se beneficia igualmente da compra de outorga onerosa. Projetos de alto padrão, com ticket médio elevado e forte demanda por vista e gabarito — o perfil predominante na orla e no centro de Balneário Camboriú — costumam absorver com folga o custo adicional do solo criado, já que o incremento de VGV por pavimento supera com margem confortável o custo de aquisição da outorga. Já em produtos voltados a um público de renda média, como as unidades de aproximadamente 90 m² que a própria Prefeitura sinaliza como objetivo dos novos corredores de bairro, a equação é mais sensível: o preço de venda por unidade tem um teto mais rígido, o que exige um cálculo muito mais preciso de até onde vale a pena esticar o gabarito com outorga antes que o custo adicional comece a comprimir a margem do empreendimento a ponto de inviabilizá-lo comercialmente.
Perguntas frequentes
A Outorga Onerosa é obrigatória em todo terreno de Balneário Camboriú?
Não. Ela só é necessária quando o projeto pretende construir acima do índice básico de aproveitamento (CA 2) definido para a zona.
Os recursos da Outorga Onerosa têm destinação específica?
Sim, a legislação prevê que os valores arrecadados sejam direcionados a obras de infraestrutura urbana e mobilidade no município.
É possível pagar a Outorga Onerosa de forma parcelada?
As condições de pagamento seguem regulamentação própria da Prefeitura e podem variar conforme o porte do empreendimento — é recomendável confirmar as condições vigentes junto à Secretaria de Planejamento antes de fechar o orçamento do projeto.
A nova Lei do Microzoneamento vale para terrenos que já têm projeto aprovado?
Projetos já aprovados sob a legislação anterior seguem, em regra, as regras vigentes na data do protocolo — mas cada caso deve ser analisado individualmente diante das disposições transitórias da nova lei.
Conclusão
A Lei do Microzoneamento não elimina a necessidade de analisar cada endereço individualmente — pelo contrário, ela torna essa análise ainda mais estratégica, já que abre oportunidades reais em bairros que antes não recebiam empreendimentos de grande porte. Os projetos com maior capacidade de valorização serão os que combinarem viabilidade imobiliária, leitura correta da outorga onerosa e integração com a infraestrutura da cidade. Fale com o Setor Arquitetura antes de orçar seu próximo empreendimento em Balneário Camboriú.
No responses yet