A Matemática do Aproveitamento Urbano e o Retorno Financeiro
Para incorporadores, analistas de novos negócios e engenheiros de custos, o estudo de viabilidade urbanística precisa integrar o modelo financeiro do empreendimento (Feasibility Analysis). Três indicadores fundamentam a análise financeira de terrenos urbanos:
- O Custo Unitário Básico (CUB): Indicador de referência da construção civil publicado mensalmente pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) e pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil.
- A Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado): Contrapartida paga ao município para edificar acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico.
- A Transferência do Potencial Construtivo (TPC): Instrumento urbanístico para aquisição de potencial construtivo adicional decorrente de áreas de preservação ou tombamento.
O motor do Sistema de Viabilidade do Setor Arquitetura consolida esses cálculos de forma automatizada.
Fórmulas de Contrapartida e Projeção Tributária
Abaixo apresentamos a estrutura dos cálculos executados pelo sistema com base em dados de zoneamento municipal:
1. Outorga Onerosa (Lei Complementar n.º 94/2017)
A Outorga Onerosa permite expandir o Coeficiente de Aproveitamento de CA 2.0 para CA 4.0, agregando 1.100 m² de área computável adicional (AC) em um lote de 550 m². A fórmula legal utilizada é:
Contrapartida Financeira (CP) = 10 × UFM × AC
Para um acréscimo de 1.100 m² computáveis, o valor de contrapartida estimado no laudo resulta em R$ 550.000,00. O relatório também indica as diretrizes legais, como a opção de desconto de 10% para quitação à vista (Art. 8º, §1º) ou a conversão em obras de infraestrutura urbana (Art. 7º).
2. Transferência do Potencial Construtivo – TPC (Lei Complementar n.º 109/2021)
Para atingir o coeficiente máximo permitido (CA 4.8), elevando a área computável a 2.640 m² (1.540 m² adicionais), o sistema aplica a equação:
Contrapartida Financeira TPC (CPF) = 10 × UFM × AC
Indicando uma estimativa de R$ 770.000,00, dependente da disponibilidade de estoque de CEPACS no perímetro urbano.
3. Custo Físico de Construção e Taxas Municipais (LC 30/2010)
Ao aplicar a referência do CUB Residencial Médio SC (ex: R$ 3.151,24/m²), a plataforma estima o investimento físico de execução e as taxas municipais devidas (Aprovação de Projeto + Habite-se + Expediente):
| Cenário | Área Computável | Custo de Obra (CUB) | Taxas Municipais |
|---|---|---|---|
| Básico (Gratuito) | 1.100 m² | R$ 3.466.364,00 | R$ 3.962,50 |
| Outorga Onerosa (ON) | 2.200 m² | R$ 6.932.728,00 | R$ 7.895,00 |
| TPC (LC 109/2021) | 2.640 m² | R$ 8.319.273,60 | R$ 9.468,00 |
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