Sou Luciano Oliveira, arquiteto e urbanista da Setor Arquitetura. Em quinze anos avaliando imóveis e aprovando projetos no Litoral Norte catarinense, aprendi que o melhor termômetro do mercado imobiliário em Camboriú não é o preço anunciado no portal: é o protocolo na Prefeitura. Onde entram projetos, sai Habite-se. Onde sai Habite-se, chega gente. E onde chega gente, o metro quadrado sobe. Repito o alerta de sempre: este texto trata de Camboriú, município autônomo, e não de Balneário Camboriú.
Camboriú em números: 117 mil habitantes e crescendo
Segundo levantamento publicado em novembro de 2025, Camboriú é polo de desenvolvimento no Litoral Norte com mais de 117 mil habitantes. Os dados do IBGE dão a dimensão:
- população estimada: 117.324 habitantes;
- área territorial: 210,568 km2;
- densidade demográfica: 489,5 hab/km2;
- PIB per capita: R$ 25.718,35;
- IDHM: 0,726;
- 13ª cidade mais populosa de Santa Catarina.
Repare na densidade: 489,5 habitantes por km2. Balneário Camboriú passa de 2.500. Ou seja, Camboriú ainda tem terra, e terra com infraestrutura chegando é exatamente a combinação que produz valorização.
Os bairros que mais crescem no mercado imobiliário em Camboriú
A Prefeitura divulgou um balanço que considero o documento mais útil já publicado para quem investe na cidade: o ritmo de crescimento urbano nos últimos 45 dias, aberto por bairro. Vale a leitura na íntegra, mas destaco a leitura técnica.
Aprovação de projetos
- Centro: 23,68%
- Rio Pequeno: 22,70%
- Areias: 14,00%
- Várzea do Ranchinho: 12,90%
- São Francisco de Assis: 6,46%
Aprovação de projeto é o indicador antecedente. Significa capital já comprometido, projeto pago e decisão tomada. O que entra hoje vira canteiro em seis a doze meses.
Habite-se emitidos
- Centro: 27,80%
- Rio Pequeno: 18,50%
- Areias: 18,50%
- São Francisco de Assis: 14,81%
Habite-se é o indicador de entrega. Ele mede o estoque novo que entra no mercado — e ajuda a antecipar onde pode haver excesso de oferta no curto prazo.
Viabilidade para abertura de empresas
- Centro: 30,92%
- Monte Alegre: 19,22%
- Tabuleiro: 15,40%
- Areias: 9,60%
Esse é o dado que quase ninguém olha e que eu considero o mais revelador. Onde o comércio pede viabilidade, o bairro está deixando de ser dormitório. Monte Alegre e Tabuleiro aparecendo forte aqui é sinal de amadurecimento urbano.
Como leio esses números como arquiteto
Centro: lidera nas três frentes. É o ativo mais líquido e o menos arriscado, mas também o de menor desconto. Quem compra Centro compra segurança, não pechincha.
Rio Pequeno: segundo em aprovação e em Habite-se. É o bairro em transformação mais evidente do momento — a janela de entrada com preço ainda razoável tende a se fechar.
Areias: equilíbrio entre aprovação, entrega e comércio. Perfil de bairro consolidado em adensamento.
Monte Alegre e Tabuleiro: vetor comercial. Interessante para quem busca imóvel de renda com uso misto.
Várzea do Ranchinho e São Francisco de Assis: expansão. Maior risco, maior potencial, exigência maior de diligência sobre zoneamento e infraestrutura.
Os motores que sustentam a valorização
Números de protocolo não se sustentam sozinhos. O que dá lastro ao mercado imobiliário em Camboriú é o pacote de investimentos em execução:
- obras de mobilidade que somam mais de R$ 80 milhões — detalhei em obras em Camboriú: SC-102, Edson Olegário e o novo binário;
- o AeroPark Camboriú, projeto de R$ 1 bilhão;
- o Parque Inundável do Rio Camboriú e o novo Mercado Público;
- o PPA 2026-2029, que institucionaliza esse ciclo no orçamento.
Erros que vejo investidores cometerem em Camboriú
- Comprar pelo preço do vizinho. Comparar com Balneário Camboriú é o equívoco mais caro. São mercados distintos, com legislações e demandas distintas.
- Ignorar o zoneamento. Terreno barato costuma ser barato por um motivo escrito no Plano Diretor.
- Pular a avaliação técnica. Em mercado aquecido, preço pedido e valor de mercado se descolam rápido. Veja o guia de avaliação de imóveis em Camboriú e quanto custa uma avaliação.
- Comprar imóvel comercial irregular. Sem Habite-se e sem alvará, a operação não abre. Leia sobre regularização de imóvel comercial.
Perguntas frequentes
Qual o melhor bairro para investir em Camboriú?
Depende do objetivo. Para liquidez e segurança, Centro. Para valorização com risco moderado, Rio Pequeno e Areias. Para renda comercial, Monte Alegre e Tabuleiro. Não existe melhor bairro absoluto — existe melhor bairro para a sua tese.
O mercado imobiliário em Camboriú está caro?
Comparado ao próprio histórico, subiu. Comparado a Balneário Camboriú e Itajaí, segue com desconto relevante e com infraestrutura em implantação. Esse diferencial é a tese.
Vale mais comprar terreno ou imóvel pronto?
Terreno exige análise de zoneamento, viabilidade e, muitas vezes, Estudo de Impacto de Vizinhança. Imóvel pronto exige verificação documental de Habite-se e averbações. Ambos funcionam — o que não funciona é comprar sem diligência.
Conclusão
O mercado imobiliário em Camboriú vive um momento raro: dados oficiais de crescimento, obras estruturantes em execução e preço ainda descolado dos municípios vizinhos. Foi essa combinação que me levou a escrever por que Camboriú é um excelente lugar para investir em 2026.
Se você quer comprar, vender ou viabilizar um projeto na cidade, fale com a Setor Arquitetura. Fazemos avaliação de imóveis, estudo de viabilidade, EIV, regularização e acompanhamento de aprovação na Prefeitura de Camboriú.
Luciano Oliveira — arquiteto e urbanista, Setor Arquitetura LTDA.
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